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相続税対策は不動産に注目しましょう

相続税では相続財産の財産評価が重要です

相続税では、相続財産は相続発生時点の価額で財産評価して相続税を計算することになっています。
相続財産全てが現金であれば時価で評価することは簡単ですが、特に不動産や非上場株式などは時価といっても簡単には分かりません。
そこで、財産評価基本通達により、通常は各種財産の相続財産の評価方法が定められているため、それに従って相続財産を評価していくことになります。

 

不動産の相続税申告の重要性

多くの方にとって相続財産でも金額の割合が高くなるのは不動産となります。
不動産といっても
1.建物や構築物等の家屋等
2.建物等の敷地の土地(宅地)
に大別され、相続税申告では基本的に相続財産の評価額として家屋は固定資産税評価額、宅地は路線価を基に評価します。
賃貸不動産を所有されている方は土地の評価額を引き下げてさらに賃貸不動産から得られる収入をうまく贈与税を払わなくても済むような方法で下の世代に税金を支払うことなく移して相続財産から外す方法を考えることです。
 
そのため、まずは不動産の評価額を引き下げる簡単な方法を家屋と土地(宅地)に分けて考えてみます。

普通の一般家庭の都心であればマイホームと他に所有していたとしてもわずかな事業用不動産程度しか不動産がないという方の多くは小規模宅地の特例等を知っていれば十分ですが、賃貸不動産を多く所有されている方は、不動産の法人化の方法で相続税の節税(及び毎年の所得税の節税)を図っていきます。

家屋の相続税評価額の引き下げ方法

家屋については相続税評価は固定資産税評価額を用いるのが基本ですが、賃貸家屋の場合は入局者の居住する権利(借家権)があるので、借家権相当部分は相続財産から引き下げにはなります。
借家権は30%で評価なので、賃貸家屋の評価額は固定資産税評価額×70%での評価になり、空き家にしておくより家屋の評価額は下がります。
固定資産税評価額は家屋については経過年数が古くなるほど下がっていくものなので、相当古くなると家屋の固定資産税評価額が下がっていてあまり影響はないですが、知っておいて損はありません。

 

宅地(土地)の評価額の引下方法(貸家建付地)

宅地(土地)は家屋のように経過年数で価値が下がるわけではなく、換金性も低くなります。
だからといって空家で放置状態だと固定資産税だけを払い続けて、相続税でも更地と同じ評価の扱いになってしまいます。
思いつくのは賃貸に出して人に貸すことですが、貸すことによって貸家の用に供される土地(貸家建付地)にすることですが、これは不動産所得が得られるだけでなく、相続税での宅地の価額の引き下げにも役立ちます。
 
すなわち、
貸家建付地=自用地評価額☓(1-借地権割合☓借家権割合☓賃貸割合)
と評価されるため、賃貸に出していると宅地等の評価額は下がります。
なお、借家権割合は30%、借地権割合はその地域の路線価図を見れば分かり、賃貸割合は賃貸に利用している割合です。
家屋だけでなく、宅地も賃貸に出していると相続税評価額が下がることができるので、改修費等は必要かもしれませんが相続税対策という観点からはおすすめです。

宅地(土地)の評価額の引下方法(小規模宅地等特例)

宅地(土地)は家屋のように経過年数で価値が下がるわけではなく、換金性も低くなります。
さらに特に都市部になればなるほど評価額も高くなるため、相続税の時価評価とは別に小規模宅地等の租税特別措置法で評価額を引き下げる制度(小規模宅地等の特例)が設けられています。
そのようなことを配慮して宅地については、特例で租税特別措置法で小規模宅地等についての相続税の課税価格の特例が設けられています。
相続税で土地評価の引き下げを考える場合は当該特例を知っておくことが非常に重要です。

 

生前に小規模宅地等の特例に該当するような条件を整備しておきましょう!

小規模宅地等の特例は条件を満たせば通常の相続税評価の最高で80%引きの価額で相続税評価額にすることができる一方で、ただ不動産を所有していれば条件を満たすわけではありません。
小規模宅地等の特例の条件は知っていれば満たすことはそれほど難しくはないので、生前に条件をよく知っておき、相続税で損をしないようにする必要があります。

相続税対策は不動産に注目しましょう

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