不動産の法人化の障害となるケース

賃貸不動産でも住宅用だと家賃は消費税が非課税で、それ以外の事務所用・店舗用等は消費税が課税され、そのような物件を多数保有していると消費税の課税事業者に該当し、不動産の法人化の障害になります。
建物の売却は当然ながら消費税が発生する取引ですが、住宅用賃貸不動産しか所有していないと課税売上高が1,000万円以上にならずに消費税の免税事業者であることがほとんどです。
消費税の免税事業者であれば、建物を売却から生じる消費税を納付する義務がないので、結局建物の売却による消費税は払わなくて済んでしまいます。
一方、消費税の課税事業者であると、消費税の納税義務があることから建物の売却から生じる消費税を納付しなければならなくなります。
特にオフィスビル等を所有していると構造もSRC造りなどで耐用年数も長く、ビルの簿価も大きく、当然ながら売却金額が大きくなるとそれだけ消費税額も大きくなるため不動産の法人化の大きな障壁となります。

当該法人化を考えている不動産の融資の返済が完済していれば気にしなくて良いですが、融資残高が残っている場合、金融機関に了解を得て法人名義に移すためには融資も個人から法人名義に借り換えて法人が融資残高を返済するという形式にしないとならなくなります。
金融機関でも特に不動産専門の部署があるようなところであれば不動産の法人化の知識を当該部署が持っていて対応してくれますが、中にこのような不動産の法人化の意味が分からない金融機関も少なからず存在します。
付き合いがある金融機関の審査能力の欠如から生じる問題になってしまいますが、そのような場合は知識がある金融機関を探してそこで借り換えを行う等の手間が生じます。

不動産の法人化でさらに支障が生じるのは借入金がある場合で、借り換え金額より簿価の方が少なく、その差額を自己資金で補填できない場合です。
基本融資は不動産の取得のために行われるものであるため、不動産の取得金額を上回る融資は通常は行われません。
そこで若干早期弁済になってしまいますが、当該差額を自己資金で補充しないと法人化が難しくなり、その点借入金がある場合は不動産の法人化が難しくなります。

分譲の区分所有のマンション自体が土地建物が一体で敷地権がついており、建物のみを売却するという考え方自体が存在しません。
そのため、分譲マンションも所有しているという場合は当該マンションは個人名義で所有し続けて、買い増していく際には設立した法人名義で購入していくという形にしたほうが賢明です。