法人化（法人成り）は金銭出資の会社に事業用資産を売却するのがベストです

現物出資で不動産の法人化（法人成り）で会社設立してお金を節約しようというのは間違いです。

まず、個人事業主が資産を現物出資すると時価で売却したものとされるので、譲渡所得が生じ、課税が生じます。
さらに検査役の調査が生じた場合は検査役は裁判所から選任されるので、費用が膨大に生じます。
一方、会社は金銭出資であれば、資本金は現在は最低資本金が撤廃されているので、資本金は1円からでも可能になっています（とはいえ、社会的信頼性からみるとさすがに資本金1円は良くないかと思いますが）。
 
では、どうやって事業用資産を個人から会社に移すかとなると売買契約を行いますが、売買契約の内容の工夫が必要になります。
 
まず、売買金額は譲渡所得課税が生じないよう簿価売買で行えば、譲渡所得課税も生じません。簿価は税法でも所得税・法人税等でも減価償却を通じ、認められている評価方法なので、十分に時価の選択肢として評価に合理性があります。
 
では、
・お金がないのにどうやって事業用資産の売買代金を支払うのか
・減価償却も行わない土地について法人に売却するにはどうすればよいのか
 
が特に不動産オーナーの方にとってご心配の方が多いと思いますのでさらに詳しく記載いたします。
 
そもそも法人に土地を売却するというのは、上に建っている建物を利用するから土地も売却しなければならないと考えているからではないですか？
しかし、建物の利用目的を移すのみであれば建物だけを売ればそれで足ります。

現物出資ではなく手許資金で金銭出資して会社設立し、法人化（法人成り）を行う会社と個人事業主との間で売買契約を行って事業用資産を移転することになります。
しかし、お金がないという場合どうするのかですが、よく考えると会社のオーナーも自分自身ですので、売買条件は全くの第三者との取引でもないので、自由が利きます。
別に金銭で事業用資産の代金を一括払いをする必要もありません。資産によって通常設定されるような返済期間を調べてみて、それと同様の返済期間で分割払いしていけば特に不自然でもないですし、利息は無理して徴収する必要もないかと思いますが、利息を設定するにしても大した利率にしなくても大丈夫でしょう。
簿記の知識があれば、要するに
 
会社設立時
 
（現金預金）×× （資本金）××
 
とし、事業用資産を売買すれば
 
事業用資産売買後
（事業用資産）×× （未払金）××
（資本金）××
 
という状態になるだけで、結局は金銭出資でも格安で現物出資を行った状態と同様の状況を作ることができます。しかも、個人事業主側の譲渡所得課税を上手に回避しています。
これでも法人化（法人成り）を現物出資で行おうと思いますか？

もともと個人名義になっている土地を法人に移そうということをお考えの方は、通常は上に建っている建物を会社が利用するので土地も動かさなければならないと思っていませんか？
しかし、建物は法人名義、土地は個人名義であっても何ら問題はありません。
 
この場合は、専門用語で借地権という言葉を聞いたことがある方もいらっしゃるかと思いますが、土地の利用権が法人、所有権は個人が所有するという状態になります。

 
土地が個人名義、その上に建つ建物は法人名義という状態になった場合 

土地は法人に移すと、登記費用や土地の売却の譲渡所得が生じるので法人化（法人成り）するからと言って土地まで移すと、建物だけでなくさらに土地の登記費用までかかり、さらなるコストがかかります。
不動産で収益を生み出すのは、不動産の上に建つ建物です。建物が法人名義になれば不動産が生み出す収益は法人のものになるので、節税の事を考えれば十分です。
ただし、建物を建てる際に個人名義で建築目的で借入をしていると、建物を法人に移してしまうと個人名義での借入金の利息は会社経費にできなくなります。
そのため、これから建て替え目的で融資を受ける場合は会社名義で借入を行うようにし、すでに個人名義で借り入れをしている場合は、個人名義から法人名義に借入金の借り換えができないか金融機関と交渉する必要があります。

前述の通り、土地の所有を個人、土地の利用を法人とすると、通常は利用する権利金を支払うことになりますので、それによる課税という問題が残ります。
権利金を支払わない場合は、何もしないと、権利金に代えて相当の地代というものを支払いますが、これでは個人事業主側に不動産所得が生じてしまいます。
しかし、うまくこれを切り抜ける手法が税法には準備されています。
「土地の無償返還に関する届出書」という書類を提出する手続きがあり、これを提出すると権利金の課税を見合わせ、相当の地代の支払いも行わなくても良いことになっています。
これによりうまく課税を避けて格安の法人化（法人成り）が達成されます。