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賃貸不動産節税対策の会社方式・形態

会社に不動産賃貸収入を移す形態は大きく3種類に区分できます

会社に不動産賃貸収入を移して節税を図ろうという手法はいろいろあり、管理方式、一括転貸(サブリース方式)、不動産所有方式に分けられます。
最も効果が高く、税務トラブルも少ないのは不動産所有方式になりますが、それぞれの方式についてご紹介します。

不動産の管理方式とは

不動産の管理方式とは、不動産を移転させず、同族の不動産管理会社でその物件を管理する方式で、古くから用いられている手法です。
すなわち管理業務は同族の不動産管理会社に一括委託して管理を不動産管理会社が行ったとします。
後継者に不動産管理会社を所有させればある程度は後継者に不動産賃貸収入は移りますが、あまりに不動産賃貸収入の割合が家賃に比べて大きいと実態がないとみられることも多いです。

管理業務のみ行う不動産管理会社は税務調査のトラブルの原因にもなります

建物の売却ではなく不動産管理会社と一般に呼ばれる不動産の管理のみを行う会社で相続税節税を図ろうとすることは管理の実態も疑われ、税務調査のトラブルの原因にもなります。
すなわち、会社という名目で贈与税を逃れて生前に子などに財産を移して相続税・贈与税逃れをしていると疑われてしまいます。
実際裁判で多数の争いが起きています。
相続税は税務調査が入りやすい税目ですので、管理業務のみ行う不動産管理会社はトラブルの原因です。
その点ご注意下さい。

不動産の一括転貸(サブリース)方式とは

不動産の一括転貸(サブリース)方式とは、不動産は個人名義で取得し、その物件を不動産管理会社に一括して貸し付ける方式です。
不動産の一括転貸(サブリース)方式は、満室家賃に比べて一括転貸(サブリース)の報酬について客観性のあるデータを準備していないと税務上は問題となり、また、結局は会社から賃料収入を得ることになり、そうすると所得の分散効果はあまり働かず、所得税を節税しようとしてもあまり効果はありません。

不動産所有方式(不動産所有型法人)とは

不動産の所有方式とは、建物だけないし土地建物を会社が所有し、後継者にその会社を所有させる方式です。
従来からの地主であると簡単に土地の譲渡は譲渡所得が生じてできないので建物のみを移し、土地については所有し、土地の無償返還の届出を用いて財産移転やその後の税金を節約し、トラブルをなくしていきます。
この場合本人以外の者が建物を建てていることになるので、いわゆる借地権課税が生じますが、土地の無償返還の届出を提出すればその課税を逃れることが可能になります。
建物のみを移す場合は、その売買金額の時価について知識が必要になります。
また、当初から不動産を購入するのではなくこれから購入するのであればわざわざ土地建物を個人と法人で分けて所有する必要はないので土地建物まとめて取得します。
所得の分散効果は一番高く、所得税と相続税の両方が節税になるので、当事務所ではこの不動産の所有方式(不動産所有型法人)を不動産の節税対策ではお勧めしています。
また、借地権が設定されている場合、ケースによっては土地の相続税財産評価額が自用地評価額(更地価格)がより安くなる場合もあり、その点お勧めです。

ただし、融資残高があると個人名義から法人名義に変更してくれる金融機関が少ないのが難点です。

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