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自営業で不動産を所有する地主の相続税節税手段|法人化(法人成り)

法人化(法人成り)は不動産賃貸経営の不動産オーナーの相続税対策に役立ちます

不動産賃貸経営を行う不動産オーナーの悩みといえば、相続税の節税及び相続税支払資金の確保です。
相続税は、相続開始後10か月以内に現金納付が原則なので、何もしていないと資産家でありながら、相続税が支払えないという事態を招いてしまいます。
しかし、法人化(法人成り)を行うと、相続税の節税及び相続税支払資金の確保の両方に役立ちますので、生前の相続税対策としてお勧めです。

土地を売却すると譲渡所得がかかりますので、土地を譲渡せず法人化(法人成り)しましょう!

法人化(法人成り)で相続税対策といっても親の代から持っているような土地を売却して法人に移してしまうと所得税の譲渡所得が高額になるので資金がないという不動産オーナー様は考えてみてください。
基本的に賃貸マンションで収益を得ているのは土地そのものではなく、物件(建物)の方です。
そのため、法人化(法人成り)といっても建物の方を移せば足りますし、建物は基本的に時の経過や使用により価値は低下していく資産です。
そのため、不動産を今とは物価水準を異なる時代に取得している場合、土地を売買するのではなく土地の上にある建物の方を売却して法人化(法人成り)してみることをお勧めします。

法人化(法人成り)での相続税対策は家賃収入の次世代への財産移転という目的が重要です

法人成り(法人化)での相続税対策は家賃収入の合法的な財産移転という目的が最重要のポイントになります。
すなわち、不動産賃貸経営を行っている場合は、家賃収入が入ってきますが、家賃収入を次世代に生前に移転しておけばその分相続財産が減少して相続税の節税につながります。
そのため、相続人になる方が出資して会社を設立し、不動産のうち建物を会社所有にしてしまえば、家賃収入は会社の収益になり、役員報酬として家賃収入を支払えば、贈与税が課税されずに、合法的に相続財産を減らして相続税を減少させることが可能になります。

建物を売却する際の時価には何を用いればよいか

不動産(土地・建物)については時価といっても参考になりそうな価格が色々存在します。
不動産(土地・建物)を売却する際は時価で売却したものとし、低廉譲渡であれば時価で売却されたものとされ、高額であれば会社にとっては受贈益が発生し、受贈益に法人税等が課税されてしまいます。
 
固定資産税評価額
建築価額
不動産鑑定士が鑑定した価額
帳簿の未償却残高
 
このうち、絶対の正解は存在しません。
ただ、譲渡所得を0にするのであれば帳簿の未償却残高の簿価になります。
建物については帳簿の未償却残高も税務上の簿価で用いられているものの一つであるため、全く突飛な金額を勝手に用いているわけではないことは基本的な簿記の知識をお持ちであればご理解いただけるかと思います。
一方、土地については、基本的に取得した後には時価の変動に関わらず基本的に取得価額のまま放置しているので、合理的な時価を算定しなければならないので、特に今と物価水準も異なる時代に取得した土地を帳簿価額で評価するのは無理があるかと思います。
そのため、特別な場合を除けば建物については、取得後においても建物の価値の下落は減価償却という税務上の適正な方法で加味されており、最もお得な帳簿の未償却残高を第一候補にすれば良いかと思います。

建物は相続人が設立した会社に売却すれば不動産収入も会社のものになります

賃貸マンションなどの不動産業を運営しているという場合、そのまま相続人に不動産を贈与すると贈与税が課税されてしまいます。
そこで利用するのが法人化(法人成り)です。
相続人が設立した会社に建物を売却しても、贈与税は課税されません。
また、会社に建物を売却すると形態にもよりますが、借地権が生じますので、土地の評価額は通常より引き下げることが可能になります。
さらに親族であれば、建物の売買代金の返済期日を銀行からの借り入れのように厳密に行わなくてもよほど大きな物件でもない限り、問題にされることは通常はありませんので、法人化(法人成り)で大きな出費・借入等は不要です。
実際に争われた事例として「平和事件」という事件がありますが、3455億円という異常な金額を会社に無利子・無担保・無利子で貸し付けていたため、伝家の宝刀である会社は名目にすぎないという「同族会社行為の否認」で争われ、不自然だと認定されましたが、通常の中小企業でこのような異常な金額を貸し付けるということはないでしょう。そもそも中小企業では社長が会社経費を立て替えることなど日常茶飯事です。
このように法人化(法人成り)は、不動産オーナーを守るための有効な手段になります。

法人化(法人成り)での土地の移転方法は売却・現物出資ではなく借地権の設定をお勧めします

特に個人で不動産賃貸経営などをしていて法人成り(法人化)する際は、会社に土地に対しての借地権の設定をお勧めします。
所得税では、法人に対し、贈与・遺贈・低額譲渡などによる資産の移転があった場合に、その時の時価で譲渡があったものとしますが、借地権は資産の移転に資産の移転に含まれず、非常に有利になります。

建物だけを会社に売却すると土地を利用する権利(借地権)が発生します

借地権とは土地を利用する権利を言いますが、建物のみ売却した場合、建物は土地を利用しているので、建物を所有する会社に土地を利用する権利が移転することになります。
すなわち、建物を購入した場合、土地の利用する権利(借地権)を会社は持つことになるので資産計上し、土地の所有者は所有権はそのままでも土地を利用する権利を会社に譲渡しているので、土地の利用権の売却による所得税の譲渡所得の発生が生じてしまいます。
しかし、法人税では「土地の無償返還に関する届出」を行えば売り手買い手ともに土地の利用権の譲渡の認識をしなくてよいことになっています。
そのため法人成り(法人化)で不動産を移転する際には、土地の無償返還に関する届出書の届け出を行ってください。

 土地の無償返還に関する届出書は財産評価なども必要で、自力で法人化(法人成り)を行おうとするのは難しいと思いますので、税理士等の専門家にご相談なさることをお勧めします。

不動産所有法人では融資がある場合に困るケースも

なお、従来から個人名義で賃貸用不動産を所有し、不動産所有法人の仕組みを実行する場合は場合によっては地元の信用金庫に相談しても困るケースが出てきます。
信用金庫等では投資での利回り確保の賃貸不動産の法人化において、不動産所有法人の仕組み自体を理解していないというケースも多々あります。
基本的に様々な業種に対応しようとすると規模を大きくして分業化していく必要がありますが、場合によっては不動産の法人化に対応していない金融機関である場合もあります。
そのような場合は、通常の事業とは異なり、金融機関でも不動産所有法人の仕組みに対応する金融機関と交渉する必要があります。

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