不動産賃貸事業の（法人化）法人成りの方法と節税の疑問Ｑ＆Ａ 

不動産賃貸事業の事業規模が小さいのであれば会社にせず、自営業（個人事業）でも大差がない場合もあるかと思われます。
ただ、相続税は課税強化の方針がなされている一方で、法人税は税率がどんどん引き下げられているため、それを考えると法人成り（法人化）も十分考えておくべきかと思います。
相続税対策は一度やれば終了というものではなく、税制や家庭状況を考えて臨機応変に対策を練り直すべき問題です。

不動産賃貸経営で法人化(法人成り)のメリットを受けるために不動産経営を資産管理会社に当該業務を行わせるという手法がありますが、その場合、会社の運営実態は実態は自営業と変わらないとされるリスクがあり非常に危険です。
その点、土地建物すべてを会社に売却すると税負担が生じるので、実態逃れと認定されない工夫が必要です。
しかし、不動産売却や現物出資は所得税等が課税されます。
そこで、運営実態がある会社として認定され、家賃収入が会社のものになるためには最低限建物の譲渡が必要です。
売却代金は、分割払いという形で家賃収入から支払っていけば数億円程度で常識ある返済期間であれば大丈夫です。
不動産であれば数十年位での返済は当然のように行われているので、それに合わせていけば法人成り（法人化）で新たに資金繰りのために融資を受ける必要もありません。
なお、土地は不動産賃貸経営が長くなると減価がないため、建物に比べると評価金額も高くなりますが、中古の建物のみの売却であれば価格が低下しているので売買代金も低くすみます。

会社に資産を贈与すると個人はみなし課税として時価で売却したものとされるので譲渡所得が発生し、法人側では受贈益が発生してしまいます（所得税法第59条）。
また、現物出資であってもいったん時価で売却してその金額を出資したと考えるので、個人は所得税の譲渡所得が発生します。
売買では時価で売却する必要がありますが、不動産で使う時価と帳簿価額に差があれば譲渡所得が発生します。
方法としては、建物を簿価売却し、土地は売却ではなく借地権の設定を行って「土地の無償返還に関する届出」を提出して借地権の課税を合法的に回避する方が良いかと思われます。

「土地の無償返還に関する届出」については自身で調べるか又は法人化（法人成り）業務を実際に依頼する税理士の先生にご相談ください。

不動産賃貸業の法人化（法人成り）での最善の方法は？と聞かれたら結論は簿価で建物のみ売却し、土地は個人名義のままで土地の無償返還の届出書を提出するという方法です。
土地の無償返還の届出書は、相続税ほど厳密でなくても大丈夫ですが、財産評価が必要になるので、税理士の先生に依頼しないと相続税の財産評価を行うことは難しいと思いますので、税理士の先生に依頼したほうがよいでしょう。
また、土地の無償返還の届出書の提出期限は、「遅滞なく」なので、土地の無償返還の届出書が必要にもかかわらず出し忘れていたという場合は期間がある程度経過していてもよいので、税務調査はいつ来るかわからないので、早めに書類の提出を行ってください。
土地の無償返還の届出書は提出していないと「相当の地代」というものを支払っていないと贈与をしたものとして認定課税が待ち受けています。
相続税対策目的で不動産のうち建物のみを売却して、その直後に相続が発生してしまったりすると最悪です。
特に相続税対策目的で法人化（法人成り）を行う場合で、すでに両親などが高齢で、いつ相続が発生してもおかしくないという状況では、売買直後に土地の無償返還の届出書を提出できる状態にしておきましょう。

ただ、融資残高が残っている場合は、今までの契約形式を一方的に変更することを依頼するため、対応する金融機関が少ないという課題があります。

　そのため、ローン完済、繰り上げ返済可能等の物件から順番に法人化（法人成り）を実行なさることをお勧めします。